Una de las mejores opciones de inversión cuando se dispone de capital es la compra de inmuebles. Su rentabilidad puede ser mejor, incluso, en comparación con la incursión en la bolsa de valores .
Pero como todo negocio, el alquiler de propiedades también tiene sus riesgos. Estos dependen en gran medida de la persona a quién se entrega el inmueble en arrendamiento. ¿Cómo protegerse o evitar problemas?
Al consultarle al respecto, Alberto Zimmermann Llosa, presidente del Consejo Nacional de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios, indica que la primera regla de oro es verificar la capacidad de pago del potencial inquilino.
Una forma de hacerlo es solicitar información a las centrales de riesgo, como Infocorp (se pagan S/.40 por cada reporte y es necesario proporcionar el nombre completo y número del DNI del potencial cliente).
Verificar ese tipo de información es más difícil cuando se trata de extranjeros. En ese caso, será de gran ayuda que el contrato de alquiler sea respaldado por alguna empresa, como puede ser aquella para la que labora el futuro arrendatario.
Otro detalle importante es el texto del contrato de alquiler. El derecho reconoce el acuerdo verbal de alquiler, pero lo mejor es tener un contrato por escrito, porque es válido como medio probatorio, explica la doctora Nory Okuma, del portafolio de abogados Torres y Torres Lara.
Asimismo, es mejor llevar el documento al notario público porque él certificará la identidad y firma de quienes suscriben el acuerdo y, lo que es clave, la fecha de inicio del contrato y término del mismo. “Es importante hacerlo de esta manera, incluso cuando se alquile el inmueble a un familiar. Muchos de los conflictos surgen con ellos”, refiere la doctora Okuma.
En el contrato debe figurar el monto mensual del alquiler y si el inmueble se entrega amoblado o no. En el primer caso, es aconsejable realizar un inventario y precisar las condiciones en que el arrendatario recibe el departamento o casa.
La doctora Nory Okuma también recomienda precisar en el documento cuáles son los ambientes comprendidos en el alquiler, porque muchas veces no se incluye cochera ni depósito.
Si el monto de alquiler es en dólares, será necesario establecer un tipo de cambio para evitar que las fluctuaciones del valor de la moneda extranjera afecte al propietario o al arrendatario.
La garantía es otro tema importante. Aunque el Código Civil no establece cómo se determina, el uso y la costumbre indican que puede ser equivalente a uno o dos meses de alquiler, pero eso dependerá del acuerdo entre ambas partes. El diálogo también será clave.
DE USO RESIDENCIAL
Penalidades. El incumplimiento del pago del alquiler es el problema más frecuente. Pacte en el contrato tasas de interés por mora. – Estas no deben ser superiores a las fijadas por el Banco Central de Reserva. Lo contrario es usura.
Plazo forzoso. El contrato de alquiler debe considerar un plazo forzoso o de vencimiento del contrato. – El arrendatario pagará una penalidad si deja el inmueble antes del término del contrato.
Pago de mensualidad. La forma de pago se puede fijar en el contrato (depósito de cuenta bancaria). Se recomienda que el pago se haga efectivo los primeros días de cada mes o por mes vencido, como establece el Código Civil.
Arbitrios y más. El inquilino paga los servicios públicos (agua, luz), la cuota de mantenimiento (en caso de edificios o condominio) y arbitrios. El propietario asume el pago del Impuesto Predial.
Causal de resolución. Procede cuando se da al predio un fin distinto al permitido o por ir contra las buenas costumbres. En ambos casos es necesario tener pruebas que lo acrediten.
Desalojo. Si el inquilino se niega a dejar el inmueble, hay que ir primero a un proceso de conciliación. Si este fracasa solo queda iniciar un proceso judicial.
Rentas de primera categoría. Todo alquiler genera una renta. Cuando el propietario es una persona natural se paga renta de primera categoría. Consiste en un impuesto equivalente al 5% del monto de alquiler. El propietario lo abona a la Sunat todos los meses y por cada predio de acuerdo al último dígito del RUC. Recuerde que el monto del alquiler no puede ser menor al 6% del autovalúo.
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